Ação Renovatória de Aluguel: a importância do trabalho de um Perito Avaliador

A escolha de um ponto comercial bem localizado é fundamental para o sucesso de qualquer negócio. Uma localização estratégica, por exemplo, proporciona acessibilidade, visibilidade, atração de público-alvo, competitividade e sinergia com outros estabelecimentos.

Escolhido o local, após a implantação, há todo um esforço para o desenvolvimento da empresa, como cativar clientes e ser referência na região. Assim, muito mais do que a localização de um estabelecimento, um ponto comercial possui o reconhecimento do público pelo espaço que ocupa. É o ponto, assim como os produtos e serviços oferecidos, que, juntos, constroem a imagem do empreendimento no mercado.

Com isso, fica evidente a importância, tanto da escolha do ponto comercial, como de sua permanência no mesmo local, levando em consideração todo o investimento na divulgação do negócio naquela localização específica. Pensando nisso, e para garantir que comerciantes não sejam surpreendidos com uma possível mudança e tenham a garantia que seu comércio possa continuar no local estabelecido, a Lei do Inquilinato prevê a Ação Renovatória de Aluguel, que trata de um problema específico: o risco sobre o ponto comercial do empresário.

O que é a Ação Renovatória de Aluguel?

A Ação Renovatória de Aluguel, prevista na Lei 8.245/91, trata de uma ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato de locação comercial seja renovado de modo forçado, contra a vontade do locador. Isso permite que o empresário, ou seja, o inquilino, permaneça no mesmo ponto comercial, no qual vem conduzindo seu negócio. Normalmente, isso acontece quando o locador e o inquilino divergem sobre o valor da locação e não chegam a um termo justo para renovar o contrato amigavelmente. E, caso a disputa processual progrida, são feitas as provas necessárias – geralmente periciais – para definição do valor “justo”, de acordo com o mercado imobiliário do momento, na região.

Pode-se dizer que essa ação representa uma contratação intermediada pelo Judiciário.

Qual é a finalidade da Ação Renovatória de Aluguel?

A principal finalidade da Ação Renovatória de Aluguel é evitar que o empresário perca seu ponto comercial. Para entender melhor, quando o negócio inicia em um imóvel alugado e o empresário consegue desenvolver sua clientela, ele fortalece o ponto comercial onde está seu estabelecimento. Caso o locador não queira renovar o contrato ou queira renovar a um valor maior do que a realidade do mercado imobiliário, o empresário corre o risco de “perder” o tempo e o trabalho investidos para o crescimento de seu negócio.

Foi para evitar essa situação que o Legislativo fez um mecanismo de proteção ao ponto comercial por meio das ações renovatórias, previstas na Lei do Inquilinato. Por meio dela, as locações comerciais podem ser renovadas de modo obrigatório – mesmo contra a vontade do locador/proprietário.

Quais os requisitos para a Ação Renovatória de Aluguel?

Os requisitos para que um inquilino tenha direito à Ação Renovatória de Aluguel estão apresentados, basicamente, pelo art. 51 da Lei do Inquilinato. São eles:

• Ser locação comercial (com algumas exceções)
• Ser locação pactuada por contrato escrito
• A locação deve ser pactuada por prazo determinado
• Mínimo 5 anos de contrato
• Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial

Para conhecer um pouco de cada uma delas:

Ser locação comercial (com algumas exceções)

De acordo com a Lei do Inquilinato, só os imóveis destinados ao comércio, ou seja, às atividades empresariais, têm direito à ação renovatória. São aqueles que servem à produção ou à circulação de bens ou de serviços.

Ação renovatória para autônomos

Algumas atividades, como as de natureza intelectual, científica, literária ou artística, apesar de, pela Lei, estarem excluídas do enquadramento como empresariais, também podem ser beneficiadas pela possibilidade de ação renovatória. Isso acontece quando fazem parte de uma sociedade civil, com fim lucrativo, regularmente constituída.

Ação renovatória para associações e fundações

No caso de locações por associações e fundações em geral, ou seja, entidades sem fins lucrativos, como não são comerciais, a princípio, estariam fora do benefício das renovatórias. Porém, há pensamento teórico que sugere a possibilidade de aplicação das renovatórias para essas entidades, desde que se demonstre a vinculação da atividade com o “ponto”.

Ação renovatória em casos de depósitos externos

No caso de haver dois contratos, um do espaço que recebe os clientes e outro onde funciona o depósito, o que é comum no comércio, o Judiciário entende que há cabimento a uma ação renovatória no contrato de ambos. Isso porque, embora a clientela não seja atendida no depósito, há uma relação direta pela logística do estabelecimento, que vincula a sala principal com a sala acessória. Por isso, as renovatórias têm sido aceitas para esses contratos.

Ser a locação pactuada por contrato escrito

O contrato escrito garante ao locatário alguns direitos, entre eles o de renovação forçada. Já o contrato de locação feito verbalmente não embasará o direito à ação renovatória. Nesse caso, o inquilino terá que se submeter à renovação amigável, negociada. No caso de haver um contrato escrito, mas o inquilino não dispor de sua via, a rigor o contrato existe e pode-se recorrer ao procedimento de exibição de documentos da lei processual.

A locação deve ser pactuada por prazo determinado

Normalmente, o contrato de locação está subordinado a condição, termo, encargo. Se nada for determinado, o que não é comum, se entende que a locação é firmada com prazo indeterminado. Nesse caso, o inquilino não tem direito à ação renovatória. Vale lembrar ainda que, quando o contrato estipula prazo determinado, e chega ao fim do período estipulado, e as partes não se manifestam, ocorre a prorrogação tácita, e o prazo passa a ser considerado indeterminado. Nesse período, o inquilino não terá direito à ação renovatória.

Mínimo de 5 anos de contrato

Há duas formas de se cumprir esse requisito temporal.  A mais comum acontece quando o contrato foi feito por cinco anos ou mais. Nesse caso, se for necessário, a primeira renovação já pode ser feita via ação renovatória, caso seja necessário.

Já no segundo modo, se o contrato foi feito por prazo determinado, porém menor que cinco anos, ao fim do contrato inicial, não haverá direito à renovação forçada, mas as partes podem fazer uma renovação amigável, sem processo judicial. Então, caso o contrato original mais as renovações amigáveis somem o tempo mínimo de cinco anos, também se aperfeiçoará o direito à ação renovatória. Nesse caso, vale ressaltar que não pode haver interrupção entre os contratos renovados amigavelmente. Há apenas uma pequena e relativa exceção quando, por exemplo, inquilino e locador passam três meses em negociação a respeito do novo contrato, esse tempo não é tratado como interrupção.

Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial

Como o propósito da lei é proteger o ponto comercial, é necessário que haja um tempo mínimo para a formação do ponto em questão, com o devido vínculo da clientela ao negócio. Sendo assim, o inquilino precisa demonstrar que, no momento da ação renovatória, conta com pelo menos três anos no mesmo ramo de negócio.

As mudanças no ramo de atividade só podem ser aceitas desde que sejam desdobramentos naturais do ramo original. Um exemplo disso, pode-se citar uma loja de material de construção que passa a comercializar objetos de decoração.

A importância da prova pericial em uma Ação Renovatória de Aluguel

Quando há divergência entre o valor ofertado pelo inquilino e a contraproposta das locadoras, durante uma Ação Renovatória de Aluguel, é possível recorrer à uma prova pericial. Esse trabalho é feito, geralmente, por um engenheiro civil, agrônomo ou arquiteto, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), que atendam as diretrizes da ABNT NBR 14.653.

Contratar um Perito Assistente Técnico, quando se entra com uma ação, desde a petição inicial do processo, pode fazer toda a diferença. É ele quem orientará o advogado tecnicamente para a melhor condução da ação, com a elaboração de quesitos pertinentes que conduzirão ao sucesso da causa, ou seja, a locação pelo preço justo. Isso porque ele poderá acompanhar todos os trabalhos periciais com o perito nomeado pelo juiz e, de acordo com a necessidade, fará seu laudo ou contra laudo, bem embasados, que expressam de forma convincente as necessidades do locatário.