Saiba mais sobre a atuação do síndico nas obras em condomínio e veja o que diz a NBR 16.280 sobre reformas.

A gestão eficiente de um condomínio envolve a atenção constante do síndico, não apenas para a manutenção rotineira, mas também para a condução adequada de obras. Isso significa que o síndico desempenha um papel fundamental na prevenção de acidentes, no controle de qualidade e na preservação do patrimônio condominial, atuando diretamente na gestão e no cuidado com questões burocráticas envolvendo obras e reformas.

O conjunto de ações que são responsabilidade do síndico contribui para a segurança e qualidade de vida dos moradores e impacta positivamente na valorização do patrimônio condominial. Desse modo, a visão proativa do síndico se reflete em um ambiente mais seguro, durável e agradável para todos que fazem parte daquela comunidade.

Neste artigo, você vai saber mais sobre o papel do síndico na questão das obras em condomínio, conforme trata a norma regulamentadora NBR 16.280.

O que é a NBR 16.280 e como ela impacta as obras em condomínio?

A NBR 16.280 é uma norma técnica brasileira estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que atua no cenário da construção civil e impacta diretamente as obras em condomínios. Essa norma foi criada com o intuito de regulamentar e orientar as reformas, ampliações ou construções realizadas em unidades privativas, visando garantir a segurança, a qualidade e a conformidade com padrões técnicos.

O impacto da NBR 16.280 nas obras condominiais é significativo, uma vez que ela estabelece diretrizes específicas para as intervenções em áreas privativas e áreas comuns dos condomínios. Um dos pontos mais relevantes da NBR 16.280 é a busca pela transparência e comunicação efetiva entre os moradores e a administração condominial. A norma destaca a importância de informar ao síndico sobre as obras a serem realizadas, proporcionando uma visão mais clara dos impactos e da viabilidade de cada intervenção.

A norma estabelece requisitos tanto para a execução quanto para a documentação das obras. Os procedimentos incluem a apresentação de projetos detalhados elaborados por profissionais habilitados, a elaboração de cronogramas físico-financeiros, além da necessidade de análise e aprovação desses documentos pelo síndico e, quando necessário, por profissionais especializados.

De acordo com a NBR 16.280, quais são as obrigações do síndico em casos de obras no condomínio?

Conforme estabelecido pela NBR 16.280, o síndico assume importantes responsabilidades no processo de obras em condomínio. Nesse contexto, sua principal atribuição é aprovar a documentação apresentada pelos condôminos para a realização de reformas. Assim, cabe a ele a fiscalização constante da obra, verificando se a execução está em conformidade com as informações fornecidas pelo morador.

Em casos onde o projeto se desvia do que foi previamente acordado, é incumbência do síndico alertar o proprietário sobre as irregularidades e, se necessário, tomar medidas civis e judiciais para garantir a adequação da obra. 

Em casos de desvios, o síndico possui autoridade para notificar o morador, aplicar multas, proibir a entrada de materiais e prestadores de serviço ligados à reforma, além de registrar as irregularidades na delegacia de polícia, podendo até mesmo buscar o poder judiciário para embargar a obra.

Contudo, se a obra transcorrer conforme o planejado, o síndico deve realizar uma vistoria minuciosa para assegurar que tudo está em ordem. Ao final do processo, é importante que o síndico receba do proprietário um termo de encerramento, documento que formaliza o fim da obra e permite o arquivamento de toda a documentação relacionada ao projeto.

Quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?

Na execução de obras em condomínios, é fundamental que os condôminos estejam cientes e cumpram as exigências documentais, conforme estabelecido pela NBR 16.280. A apresentação correta dos documentos não apenas assegura a conformidade técnica das intervenções, mas também promove a transparência e a comunicação eficiente entre os envolvidos. Abaixo, destacamos os principais documentos necessários:

• ART ou RRT: dependendo da natureza da obra, o condômino deve apresentar a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) quando o profissional responsável for um engenheiro civil, ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se o encarregado for um arquiteto. Esses registros garantem que um profissional habilitado supervisionará e assumirá a responsabilidade técnica pela execução da reforma.
• Cronograma de execução detalhado: é essencial anexar um cronograma detalhado da obra, abrangendo as seguintes informações:
  • Descrição pormenorizada das alterações a serem realizadas.
  • Tempo estimado para a conclusão da obra.
  • Planta com as modificações propostas.
  • Lista de prestadores de serviço: Fornecer uma lista completa com os nomes e número de documentos (RG e CPF) de todos os profissionais envolvidos na execução da obra. 

Cumprir esses requisitos documentais, além de atender às normas estabelecidas pela NBR 16.280, também fortalece a gestão condominial, proporcionando maior segurança, transparência e eficiência na condução das obras em condomínio. A cooperação dos condôminos, aliada a uma administração que zela pelo cumprimento dessas diretrizes, contribui para a preservação da qualidade construtiva e para o bem-estar de todos os moradores e usuários do condomínio.

Quais obras precisam de ART/RRT?

De acordo com o que trata a NBR 16.280, algumas obras em condomínio exigem a emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). 

A ART é um documento regulamentado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), emitido por engenheiros civis, e garante que a obra será realizada sob sua responsabilidade técnica. Já o RRT é emitido por arquitetos habilitados através do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), registrando a responsabilidade técnica pela execução da obra.

Ambos os documentos atestam que profissionais habilitados estejam envolvidos nas obras, garantindo a segurança, a qualidade e a conformidade com as normas técnicas.

Exemplos de obras que requerem ART/RRT incluem:

• reformas estruturais;
• intervenções em elementos arquitetônicos;
• instalações elétricas e hidráulicas. 

Ou seja, qualquer intervenção que compreenda a demolição de paredes, aplicação de sobrecarga adicional em lajes, execução de instalações elétricas ou hidráulicas e realização de furos em vigas requer a contratação de um Responsável Técnico, acompanhada da devida emissão de ART ou RRT.