Trata-se de um instrumento técnico e jurídico essencial para garantir a durabilidade, a segurança e a funcionalidade das edificações, especialmente nas entregas de obras residenciais, comerciais e industriais.

Segundo a ABNT NBR 14.037:2020 – Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, este documento deve ser fornecido obrigatoriamente pelo construtor ou incorporador ao proprietário da edificação, seja ela individual ou coletiva. Sua função é instruir sobre a correta utilização e conservação dos sistemas construtivos, equipamentos e instalações, prevenindo falhas precoces e reduzindo custos de manutenção corretiva.

Estrutura e Conteúdo do Manual

A norma estabelece que o manual deve ser elaborado de maneira clara e acessível, contemplando:

• Descrição geral da edificação e suas características técnicas;
• Instruções de operação e funcionamento de sistemas hidráulicos, elétricos, de climatização, proteção contra incêndio, entre outros;
• Rotinas de manutenção preventiva e corretiva;
• Práticas de segurança para usuários e prestadores de serviços;
• Registro de garantias e fornecedores de sistemas e equipamentos.

Além disso, a ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção reforça que o manual é peça fundamental para implantação do Plano de Manutenção da edificação, sendo a base documental para qualquer atividade técnica relacionada à conservação da estrutura.

Importância e Obrigações Legais

No âmbito jurídico, a entrega do manual está vinculada ao Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), que garante ao consumidor informações adequadas e claras sobre os produtos e serviços adquiridos. A ausência desse documento pode configurar falha na prestação de serviço e gerar responsabilização civil da construtora ou incorporadora.

Além disso, o manual é crucial para:

• Preservar garantias contratuais, uma vez que seu cumprimento assegura a validade das garantias técnicas oferecidas pelo construtor;
• Mitigar responsabilidades da construtora por danos decorrentes de mau uso ou falta de manutenção adequada por parte do proprietário ou usuários;
• Prevenir litígios, já que serve como prova documental da correta orientação fornecida ao usuário final.

Caso Explicativo: Edifício Comercial

Imagine um edifício comercial entregue sem um manual adequado. Após dois anos de uso, surgem infiltrações recorrentes e falhas elétricas. O condomínio aciona judicialmente a construtora alegando defeitos construtivos. No entanto, a perícia constata que a falta de limpeza periódica das calhas e a sobrecarga das instalações elétricas — práticas vedadas pelo manual (caso ele existisse) — foram determinantes para o surgimento dos problemas. A ausência de um Manual de Uso e Manutenção robusto dificultou a defesa técnica da construtora, resultando em condenação para reparação dos danos.

Em contrapartida, construtoras que entregam o manual de forma correta e fazem registro documental dessa entrega, possuem instrumento probatório eficaz para eximir-se de responsabilidades por danos provocados por mau uso ou falta de manutenção.

Aplicabilidade e Benefícios

O Manual de Uso, Operação e Manutenção é aplicável a:

• Condomínios residenciais e comerciais;
• Empreendimentos industriais e logísticos;
• Instalações hospitalares e educacionais;
• Obras públicas e privadas de infraestrutura.

Seus benefícios incluem:

• Aumento da vida útil da edificação;
• Redução de custos de manutenção e operação;
• Atendimento às exigências normativas e legais;
• Valorização do imóvel no mercado imobiliário.

Conclusão

O Manual de Uso, Operação e Manutenção transcende a formalidade documental: é um verdadeiro guia técnico e jurídico, que resguarda direitos, mitiga riscos e assegura a longevidade das edificações. Para construtoras e incorporadoras, seu correto fornecimento não só cumpre requisitos legais e normativos, como também fortalece a imagem institucional e a credibilidade no mercado. Para os contratantes e usuários finais, é a chave para garantir a boa performance e a durabilidade do patrimônio investido.

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