Quando uma construção apresenta irregularidades — seja por falta de licenciamento adequado, descumprimento de recuos, altura máxima, ou uso inadequado do solo — surgem riscos significativos, tanto para a integridade do empreendimento quanto para a sua validade jurídica. É nesse cenário que a Perícia de Construções em Desconformidade com a Legislação Municipal de Obras se torna essencial.

O Que Envolve a Legislação Municipal de Obras?

Cada município possui um conjunto próprio de normas urbanísticas e edilícias, geralmente compiladas em seu Plano Diretor, Código de Obras e Edificações, e Lei de Uso e Ocupação do Solo. Essas legislações definem, entre outros aspectos:

• Parâmetros construtivos (taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos, altura máxima);
• Uso permitido do imóvel (residencial, comercial, industrial);
• Exigências técnicas específicas, como acessibilidade, segurança contra incêndio e impacto ambiental.

Desrespeitar esses dispositivos pode resultar em embargos, multas pesadas, necessidade de demolição e, em casos mais graves, ações judiciais civis e criminais.

O Papel da Perícia de Engenharia

A Perícia de Engenharia atua como ferramenta técnica para diagnosticar, documentar e quantificar as desconformidades, oferecendo subsídios tanto para processos administrativos (como regularizações ou defesas junto à prefeitura) quanto para processos judiciais.

Entre as principais atividades periciais estão:

• Análise documental, incluindo aprovação de projeto, alvarás, habite-se e licenciamento ambiental;
• Vistoria técnica in loco, verificando divergências entre o executado e o aprovado;
• Avaliação de impactos causados por irregularidades (por exemplo, sombreamento excessivo ou obstrução de vias);
• Emissão de laudo técnico pericial, com detalhamento preciso das infrações e recomendações corretivas.

Embasamento Normativo

Embora as legislações municipais sejam específicas de cada localidade, algumas normas técnicas da ABNT são amplamente aplicáveis no suporte à perícia:

• ABNT NBR 13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil: estabelece os critérios para elaboração do laudo pericial;
• ABNT NBR 9.050 – Acessibilidade a Edificações, Mobiliário, Espaços e Equipamentos Urbanos: essencial para verificar se há atendimento às normas de acessibilidade;
• ABNT NBR 15.575 – Desempenho de Edificações Habitacionais: importante para avaliar segurança estrutural e conforto ambiental;
• Normas municipais específicas, como Códigos de Obras e Planos Diretores Locais, que definem os parâmetros técnicos e legais a serem observados.

Jurisprudências Relevantes

A atuação pericial é frequentemente respaldada por decisões judiciais que reconhecem sua importância na resolução de conflitos relacionados a construções irregulares. Veja alguns exemplos:

• Construção sem alvará e desrespeito ao Código de Obras Municipal: O Tribunal de Justiça do Paraná manteve sentença que determinou a demolição de obra realizada sem alvará, destacando a inércia da parte ao ser notificada para regularização e a afronta ao Código de Obras Municipal.
• Construção irregular em área pública: O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconheceu a legalidade da demolição de edificação erguida sem licença em área pública, enfatizando o exercício do poder de polícia pela administração pública e a prevalência do interesse coletivo sobre o individual.
• Obra em desacordo com o Código de Urbanismo: O Tribunal de Justiça da Paraíba confirmou a demolição de construção irregular que não atendia às normas do Código de Urbanismo, ressaltando a desídia da parte em regularizar a obra mesmo após embargos administrativos.

Por Que a Perícia é Essencial?

• Mitiga riscos legais e financeiros, ao diagnosticar e propor soluções para regularizar construções;
• Oferece respaldo técnico robusto para defesas em processos administrativos e judiciais;
• Facilita a regularização de obras já concluídas, por meio de comprovações técnicas detalhadas;
• Previne litígios ao garantir que novas construções estejam alinhadas desde o início às exigências legais.

Conclusão

A Perícia de Construções em Desconformidade com a Legislação Municipal de Obras é um investimento essencial para construtoras e proprietários que desejam proteger seu patrimônio e manter a legalidade das edificações. Com embasamento técnico e normativo sólido, ela oferece segurança jurídica e evita prejuízos futuros.

Palavras-chave: Legislação Municipal de Obras, Construção em Conformidade com Legislação.

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