Vícios Construtivos: melhores estratégias para apurá-los e como notificar a construtora

Entenda o que são os vícios construtivos e de que forma identificar esses problemas para que eles sejam informados à construtora responsável.

Durante uma construção, o engenheiro civil desempenha um papel elementar em todas as etapas da obra, inclusive após ela ser concluída. Um aspecto que demonstra essa importância e presença no pós-obra é a identificação dos vícios construtivos. Esses são, basicamente, problemas que podem afetar a qualidade e a segurança de um prédio.

Os vícios construtivos podem se manifestar de diferentes maneiras, como rachaduras nas paredes ou problemas mais sérios na estrutura do prédio. A capacidade do engenheiro civil de encontrar, entender e diagnosticar esses problemas é fundamental para evitar riscos e garantir que os prédios sejam locais seguros para seus habitantes.

Neste artigo, vamos falar sobre os diferentes tipos de vícios construtivos e as melhores formas de identificar tais problemas, levando ao conhecimento da construtora responsável pela obra. Acompanhe!

O que são vícios construtivos?

No contexto da construção civil, os vícios construtivos se referem a falhas, imperfeições e deformidades que podem surgir em uma construção. Esses vícios, geralmente, originam-se de erros no projeto ou na execução da obra, incluindo a escolha inadequada de materiais e a falta de informações sobre a utilização ou manutenção do imóvel. 

Problemas como infiltrações, fissuras e falhas nos revestimentos e tubulações são exemplos comuns de vícios construtivos, que muitas vezes surgem após a entrega do imóvel pela construtora ou incorporadora, à medida que a edificação é utilizada ao longo do tempo.

É importante ressaltar que nem todos os problemas anunciados como vícios construtivos estão, de fato, relacionados à construção. Alguns podem ser efeitos naturais do tempo e uso do imóvel, enquanto outros podem decorrer de mau uso ou falta de manutenção preventiva adequada por parte dos proprietários.

Assim, diferenciar se um problema é realmente um vício construtivo ou se resulta de ações do proprietário é fundamental. Essa distinção se torna fator determinante para delimitar a responsabilidade da construtora ou incorporadora do imóvel. A aferição dessa natureza de defeito geralmente é realizada por meio de uma perícia técnica, onde um engenheiro civil é o responsável pela análise.

NBR 13.752/96

A NBR 13.752/96 é a norma que estabelece as diretrizes, conceitos e critérios para a realização de perícias de engenharia na construção civil. Ela padroniza procedimentos e métodos a serem adotados em perícias, proporcionando uma análise técnica consistente e imparcial.

Neste contexto, a perícia é uma avaliação técnica conduzida por um profissional habilitado, preferencialmente um engenheiro civil, designado para avaliar a situação específica de uma edificação. O objetivo é esclarecer fatos, identificar causas e sugerir soluções, entre outras questões.

Um laudo pericial bem elaborado, em conformidade com a NBR 13.752/96, é essencial para evitar ambiguidades e omissões, uma vez que a norma fornece diretrizes que contribuem para a qualidade e a objetividade desses documentos técnicos, oferecendo um referencial confiável para análises detalhadas dos vícios construtivos.

Tipos de vícios construtivos

Os vícios construtivos costumam ser divididos em duas categorias: aparentes e ocultos. Mas aqui, trazemos mais dois tipos – os vícios de segurança e solidez e os vícios de informação. Veja a seguir mais detalhes sobre eles:

Vícios aparentes

Conforme o próprio termo sugere, os vícios aparentes são imperfeições que podem ser observadas a olho nu, sem a necessidade de ferramentas especializadas ou conhecimento técnico avançado. São falhas que qualquer pessoa, leiga no assunto, pode identificar visualmente.

Como exemplo, podemos citar trincas nos revestimentos, um guarda corpo danificado ou mesmo infiltrações. Esses são casos típicos de vícios aparentes, pois são problemas visíveis que não requerem uma análise técnica profunda para serem identificados. Essa categoria de imperfeições destaca-se pela sua clareza e facilidade de percepção, sendo evidente para qualquer observador comum.

Vícios ocultos

Diferente dos aparentes, os vícios ocultos são imperfeições que não podem ser identificadas a olho nu, muitas vezes por terem sido deliberadamente camuflados ou por se manifestarem apenas após um período de uso da estrutura.

Na maioria dos casos, detectar esses vícios requer a análise de uma pessoa com formação técnica, uma vez que estão além da percepção comum. Esses problemas podem surgir devido a falhas no processo construtivo, material inadequado ou outros fatores que não são evidentes de imediato.

Exemplos de vícios ocultos incluem o descolamento de revestimentos devido a um assentamento inadequado, a má projeção de um quadro elétrico que só se torna aparente com o tempo, ou um entupimento na tubulação que não é perceptível sem uma inspeção técnica detalhada. Esses vícios ocultos destacam a importância de uma abordagem técnica para identificar e corrigir problemas que podem comprometer a qualidade e durabilidade das construções.

Vícios de segurança e solidez

Os vícios construtivos relacionados à segurança e solidez se destacam como os mais abrangentes, e talvez mais importantes. Essa categoria não se limita apenas ao risco iminente de desmoronamento, mas abraça todos os defeitos que possam tornar a edificação potencialmente perigosa para seus ocupantes.

A doutrina e a jurisprudência reconhecem que o conceito de solidez e segurança vai além da ameaça direta de colapso. Envolve, de maneira abrangente, qualquer imperfeição que comprometa a estabilidade estrutural ou represente riscos à saúde dos moradores.

Nesse contexto, os vícios de solidez e segurança estão relacionados a problemas como infiltrações generalizadas de água nos tetos e paredes, umidades significativas, ameaças de incêndio e outros elementos que possam causar danos estruturais ou representar perigos à saúde daqueles que habitam a construção.

É fundamental compreender que a identificação precoce e a correção efetiva desses vícios são essenciais para garantir a integridade da estrutura e, consequentemente, a segurança e o bem-estar dos ocupantes da edificação. 

Vício de informação

O vício de informação é uma categoria específica de falhas construtivas que merece atenção, uma vez que está relacionada diretamente à qualidade das informações fornecidas pela construtora aos proprietários. Essa modalidade de vício se refere a discrepâncias ou omissões nas informações prestadas, abrangendo dados incorretos sobre materiais utilizados, prazos e outros aspectos relevantes para os futuros ocupantes.

A transparência na comunicação entre construtoras e compradores é essencial para garantir a confiança e a satisfação de ambas as partes. Quando a construtora fornece informações imprecisas ou omite dados importantes, os proprietários podem ser prejudicados, resultando em uma série de consequências desfavoráveis. 

Perícia de vícios construtivos: um procedimento imprescindível para apuração e notificação da construtora

A perícia de vícios construtivos é um procedimento técnico e especializado realizado por profissionais capacitados, como engenheiros civis especializados em patologias construtivas. Essa etapa é imprescindível para apurar detalhadamente os vícios identificados e embasar as ações de notificação da construtora.

Veja a seguir as etapas para realização da perícia até a notificação dos possíveis problemas encontrados:

1. Identificação e diagnóstico: o primeiro passo da perícia é a identificação detalhada dos vícios construtivos, utilizando técnicas e ferramentas específicas para avaliação.

2. Análise da causa-raiz: uma vez identificados, é importante investigar as causas-raiz dos vícios, compreendendo os fatores que levaram às falhas construtivas.

3. Elaboração de Laudo Técnico: com base na análise, é elaborado um laudo técnico que descreve de forma clara e objetiva os vícios construtivos identificados, suas causas e as recomendações para correção.

4. Notificação da Construtora: munido do laudo técnico, o próximo passo é notificar a construtora sobre os vícios identificados e as providências necessárias para correção. A notificação deve ser formal e documentada, garantindo respaldo jurídico em casos de não atendimento.

5. Mediação e Resolução: a construtora, ao receber a notificação, pode optar por realizar as correções de forma consensual ou, em casos mais complexos, pode ser necessária a mediação para chegar a uma resolução satisfatória.

A busca por soluções consensuais e a valorização do diálogo entre as partes envolvidas são fundamentais para garantir a resolução eficiente dos vícios construtivos, evitando litígios prolongados. Ao adotar uma abordagem técnica e profissional, é possível promover a qualidade na construção civil e assegurar que as edificações atendam aos padrões de segurança e durabilidade esperados.