O papel do Síndico na Manutenção Predial de Condomínios

Por mais novo e bem planejado que seja um prédio, para garantir sua durabilidade e evitar acidentes é necessário investir em sua manutenção. Esse procedimento é um investimento na vida útil das construções e na qualidade de vida das pessoas que nele habitam. E a responsabilidade em garantir a manutenção predial é do gestor do condomínio, ou seja, o síndico.

Cabe a ele planejar e executar a manutenção predial, além de conservar as dependências do condomínio. Qualquer negligência, nesse sentido, pode provocar sérios riscos, gastos desnecessários e dor de cabeça.

Uma boa gestão requer rotinas de manutenção predial que visem evitar gastos, conservar o patrimônio e garantir a segurança dos moradores e funcionários, o que está previsto por lei. De acordo com o artigo 1.348, da Lei 10.406, é dever conservar e guardar as partes comuns do imóvel. E, ainda, é responsabilidade do síndico zelar pela preservação dos serviços comuns.

O que é a Manutenção Predial de Condomínios?

A manutenção predial de condomínios consiste em ações de avaliação, manutenção e reparo nos sistemas, equipamentos e áreas comuns das edificações. Como qualquer prédio construído possui um período de vida útil, investir em sua manutenção garante sua preservação e durabilidade.

Durante uma inspeção predial são avaliadas as estruturas e os equipamentos do condomínio, se estão em bom estado e funcionando com segurança. Isso envolve uma análise minuciosa em toda a infraestrutura do prédio, incluindo os sistemas elétrico e hidráulico, a segurança do local, a prevenção contra incêndios, entre outros itens.

Nesse processo, a edificação passa por uma série de revisões para garantir que tudo esteja funcionando perfeitamente, se há necessidade de eventuais consertos antes do agravamento do problema. A manutenção prevê ainda o desenvolvimento de rotinas que devem ser seguidas pelo síndico, que define quando cada elemento da infraestrutura deve ser inspecionado.

Todo esse cuidado garante a preservação e a segurança do condomínio. Assim, é importante que o síndico faça a manutenção predial nos prazos recomendados. Esse hábito evita despesas desnecessárias, pois prevenir um problema ou fazer o conserto no início costuma ter um custo bem menor que resolver avarias muito mais sérias de forma emergencial.

A manutenção predial em condomínios é a forma mais adequada para se evitar acidentes em edificações, pois permite detectar qualquer problema na estrutura e solucionar as possíveis falhas antecipadamente.

Quais são os tipos de Manutenção?

Como já foi visto, a manutenção predial é uma ação fundamental para garantir a conservação, funcionalidade e segurança de edifícios e suas instalações. Apesar de existirem diversos tipos de manutenção predial, que focam em aspectos específicos de cada imóvel, três deles são essenciais:

Manutenção Preventiva: Envolve uma ação programada, com inspeções periódicas para verificar se está tudo bem no condomínio, assim como providenciar ajustes ou a substituição de componentes antes que apresentem problemas. Entre os exemplos dessas ações, estão limpeza das caixas d’água, manutenção dos elevadores e equipamentos de segurança, assim como pintura de paredes e fachadas, checagem na rede elétrica e no sistema de gás, substituição de aparelhos ou materiais que tenham passado da validade.

Manutenção Corretiva: É necessária quando se identifica algum problema que pode colocar em risco a segurança ou a funcionalidade do edifício. Ela inclui ações de urgência e sem planejamento. Entre os problemas mais comuns que exigem uma manutenção corretiva estão infiltrações, vazamentos, panes elétricas, quebra de elevadores, rachaduras. Como esse tipo de ação é inesperada, pode gerar impacto no orçamento, por isso o ideal é agir de forma a evitar esse tipo de manutenção.

Manutenção Preditiva: é um tipo de manutenção programada, que não tem periodicidade específica, baseia-se no desempenho de um sistema ou equipamento, ou seja, no monitoramento e análise contínuos de parâmetros específicos, como vibrações, temperatura, pressão etc. Seu foco é prever falhas com base em padrões identificados nos dados coletados. Assim, a partir da avaliação do desempenho é que a necessidade de eventuais reparos ou ajustes são definidos.

Normas a serem seguidas na Manutenção Predial de Condomínios

Para garantir a segurança do condomínio, é importante que durante a manutenção predial as regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) sejam obedecidas. Entre as normas mais relevantes, estão:

Norma 5.674/2012 – Esta Norma fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações.

Norma 15.575/2013 – Refere-se às Edificações Habitacionais: à vida útil das construções e determina as responsabilidades de cada profissional envolvido, como construtores, fornecedores e projetistas.

Norma 16.747 – Norma de Inspeção Predial: apresenta diretrizes, requisitos e procedimentos para a realização da inspeção predial.

Norma 14.037 – Engloba o Manual da Edificação, que deve ser entregue pela construtora ao entregar as chaves ao proprietário do imóvel.

Norma 16.280 – Aborda a gestão de reformas em edificações.

O que pode ocasionar a Falta de Manutenção Predial de Condomínios?

A falta de manutenção predial de condomínios pode acarretar sérias consequências, entre elas:

Desvalorização dos imóveis

Quando o imóvel apresenta características de falta de manutenção, perde valor de mercado. Alguns consertos pontuais podem até resolver algum contratempo, porém, problemas estruturais, falta de cuidado com as áreas comuns, fachada, entre outros, fornecem aos compradores ótimos argumentos para baixar o valor do imóvel.

Aumento do Risco de Acidentes

Um dos problemas mais sérios que pode ser prevenido com a manutenção adequada é o risco de acidentes. De acordo com especialistas, 66% dos acidentes prediais, como desabamentos, incêndios e panes elétricas, poderiam ser evitados com uma manutenção eficaz.

Impacto no Fundo de Reserva

Outra consequência causada pela falta de manutenção predial são os gastos não previstos com reparos emergenciais, que geram impactos significativos no Fundo de Reserva. Isso porque estima-se que, quando há algum imprevisto, a manutenção corretiva custa cinco vezes o valor que se costuma investir em manutenções preventivas.

Além disso, a manutenção periódica permite uma previsão de gasto mensal, o que viabiliza um maior controle e previsibilidade de investimento e resulta em um melhor controle financeiro.

Consequências Legais da Negligência do Síndico

Quando um síndico é negligente quanto à sua responsabilidade de garantir a conservação estrutural de um condomínio, fica sujeito a sanções legais. A consequência mais comum é a sua destituição do cargo por parte dos condôminos. Já, em casos de acidentes, pode ser responsabilizado de forma civil e criminal, tanto pela omissão, como pelos prejuízos causados.

Assim, para garantir a segurança e o bom funcionamento da estrutura de um condomínio é necessário que a manutenção, sob a responsabilidade do síndico, seja feita continuamente. 

Manutenção Predial em Condomínios: o que deve ser analisado?

 A boa manutenção predial em condomínios está diretamente ligada ao bem-estar dos moradores e funcionários do prédio, pois torna suas instalações muito mais seguras. É importante lembrar ainda que para um bom trabalho é necessário seguir o manual fornecido pela construtora e contratar serviços de empresas confiáveis, que obedeçam às normas de segurança e que contem com profissionais qualificados.  

Além disso, é preciso conferir os serviços para garantir se a manutenção está acontecendo de forma adequada. Ouvir os moradores é outro procedimento importante. Muitas vezes, eles percebem falhas e pontos de melhoria mais rapidamente.

Apesar de cada prédio ou condomínio ter suas particularidades, há estruturas e equipamentos comuns a todos. Assim, os itens mais comuns que devem ser analisados em uma boa manutenção predial são:

Documentação

O processo de manutenção gera documentos de comprovação das rotinas, que devem ser arquivados em local seguro e mantido atualizados. É bom lembrar que toda a documentação pertence ao condomínio, mas, caso o síndico sinta necessidade, pode guardar uma cópia consigo.

Limpeza e manutenção da fachada

Cuidar da fachada do prédio contribui para a valorização do imóvel e os cuidados, como a lavagem e a renovação da pintura, também podem prevenir contra problemas estruturais.

Elevadores

Equipamento essencial em condomínios de maior porte, é necessário acompanhar a casa de máquinas, fiações, cabos de aço, entre outros itens, periodicamente. Para uma boa manutenção, é preciso contratar uma empresa especializada. Assim, a responsabilidade do síndico é cuidar para que todo o cronograma de vistoria e manutenção seja cumprido.

Manutenção do acesso

Portões e portas eletrônicos, embora sejam práticos, quando deixam de funcionar, podem causar um grande transtorno. Assim, a manutenção neste equipamento deve ser constante.

Bombas hidráulicas

As bombas hidráulicas também devem receber manutenção periódica por empresa especializada e o síndico fica responsável por checar o cumprimento das rotinas de manutenção.

Itens de segurança

Equipamentos como câmeras, alarmes antifurto e anti-incêndio, cercas elétricas, fechaduras, mangueiras de combate a incêndio, assim como extintores devem receber manutenção de acordo com as indicações dos fabricantes e as normas vigentes.

Sistema de Pára-raios

Para atestar o funcionamento do sistema de pára-raios é preciso submetê-lo a uma medição ôhmica, por meio de uma empresa de engenharia ou de um engenheiro eletricista, uma vez por ano.

Higienização de reservatórios

Para garantir a qualidade da água do condomínio, a higienização e a manutenção das caixas d’água devem ser feitas duas vezes por ano. Além de evitar contaminação, previne possíveis infiltrações que podem afetar a estrutura do edifício.

Limpeza da tubulação de esgotos

A limpeza da tubulação de esgotos periódica evita possíveis entupimentos. A recomendação é fazer a manutenção nos canos e ralos uma ou duas vezes por ano.

Equipamentos de iluminação

Uma boa iluminação garante, além da comodidade dos condôminos, a segurança do condomínio. Assim, geradores de luz e outros equipamentos utilizados na iluminação devem ser inspecionados uma vez por mês, sempre por profissionais qualificados. É importante ainda verificar a condição dos fios, se há mau contato ou aquecimento, e, ainda, sobrecarga elétrica.

Recarga de extintores

Os extintores devem estar acessíveis e com os níveis certos de pressão interna e dentro do prazo de validade.

Sistemas de gás

A vistoria da central de gás deve ser feita anualmente, e a inspeção dos ramais a cada três anos. A manutenção periódica e os reparos nas instalações garantem a segurança do condomínio, mas devem ser realizadas por empresas reconhecidas e que contem com profissionais habilitados e experientes.