Desapropriação de Imóveis: Como Definir o Valor Justo de Indenização?

Quem tem um imóvel pode ser – em alguns casos – surpreendido por uma desapropriação. A intervenção do Estado na propriedade privada por meio da desapropriação de imóveis está prevista na Constituição, desde que seja para atender alguma necessidade, utilidade pública ou interesse social. O expropriado, por sua vez, tem direito de ser indenizado de forma justa, prévia e, como regra, em dinheiro.

O processo de desapropriação de um imóvel é complexo e, em muitos casos, pode ser considerado desafiador. Independente do motivo da desapropriação – seja por necessidade pública ou para desenvolvimento privado – determinar um valor justo do imóvel é fundamental – seja para o proprietário como para quem compra a propriedade. Afinal, uma boa transação precisa atender bem os interesses de ambas as partes. Para calcular o valor justo de um imóvel desapropriado é preciso considerar múltiplos fatores.

É um processo minucioso, que apresenta diversos elementos e critérios que precisam ser apurados de forma atenta e detalhada, além de exigir um profundo conhecimento do mercado imobiliário e das particularidades da propriedade em análise. Só com a expertise de um profissional qualificado é possível garantir que o processo seja feito de forma adequada e correta.  Assim, só um perito avaliador tem o conhecimento e experiência para fazer uma avaliação abrangente e justa, que leve em conta todos os fatores necessários para que garanta que o valor atenda às partes envolvidas.

O que é e como funciona o processo de Desapropriação de Imóveis?

Quando o governo necessita de uma propriedade privada para atender alguma necessidade de utilidade pública, como a construção de rodovias, escolas ou infraestruturas, pode recorrer à desapropriação do imóvel. Quando isso acontece, o Estado deve pagar uma indenização prévia e apropriada. Para que isso ocorra de maneira justa, é necessário fazer a avaliação correta do imóvel. O cálculo da indenização, por sua vez, é formado por diversos elementos e critérios, que devem ser apurados de forma minuciosa e com cautela, o que só pode ser feito por um profissional especializado.

A desapropriação pode ser de forma direta, quando o poder público acerta a indenização com o proprietário antes mesmo de tomar posse do bem; como de forma indireta, quando o poder toma posse do bem e acerta a indenização somente se o proprietário reivindicar. Neste caso, o proprietário tem prazo pré-determinado para solicitar a indenização, que hoje é de 10 anos. Prazo que pode ser estendido a 15 anos, quando for comprovado que o imóvel não foi utilizado ou não foi feita nenhuma benfeitoria no local.

No caso de uma desapropriação por zona ou extensiva é permitido ao poder público desapropriar uma área maior do que a necessária para a execução de sua obra ou serviço. Isso acontece quando há necessidade de prosseguimento da obra ou serviço ou para posterior revenda, já que a obra feita pelo poder público pode valorizar a área.  Mas é bom saber que a separação entre áreas indispensáveis e destinadas para revenda deve constar na declaração de utilidade pública.

Já quando se trata de desapropriação de terra nua ou terreno vegetal, um dos grandes impasses jurídicos envolve pontos de indenização: se ela deve se dar sobre a terra nua ou incluir a cobertura vegetal, ou ainda se essa indenização se dará em conjunto ou separado. Entende-se por terreno ou cobertura vegetal as formas de vegetação, tanto nativas como cultivadas, que cobrem uma determinada área ou terreno. Normalmente, este caso envolve áreas protegidas pela Constituição, como as Áreas de Preservação Permanentes (APPs).

Sobre o Direito à Indenização por Desapropriação

O direito à indenização por desapropriação está previsto no artigo 5º da Constituição Federal: “XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição.”

Assim, o direito à indenização por desapropriação de imóveis é uma garantia fundamental que tem o objetivo de proteger a propriedade privada, mesmo que o interesse público prevaleça, o que equilibra o interesse público e privado.

O mais comum é que a indenização seja prévia, ou seja, primeiro o poder público deve iniciar um procedimento para a desapropriação e indenizar o proprietário, para só depois tomar posse do bem (desapropriação direta). Mas, como já foi visto, pode também ocorrer a desapropriação indireta. Nesse caso, o proprietário que toma conhecimento da posse do bem pelo Estado deve ingressar com uma ação de desapropriação indireta para obter a sua indenização. Mas vale lembrar que, independentemente da forma, a indenização deve ser justa.

Para ser justa, a indenização deve refletir o valor real do bem que foi tomado pelo poder público, assim como de outros prejuízos que o proprietário possa sofrer com a perda do imóvel. Além do valor do bem, a indenização deve incluir danos emergentes e lucros cessantes, bem como o pagamento de juros compensatórios e moratórios, correção monetária, despesas judiciais e honorários advocatícios, de acordo com cada caso.

Todo processo por desapropriação pode demorar anos para chegar a uma solução, seja pela via administrativa como pela judicial. Pela via administrativa, o valor de indenização é apresentado e, caso o proprietário aceite, o valor fixado será acordado entre as partes. Já pela via judicial, o valor da indenização por desapropriação é usualmente indicado na petição inicial embora, durante o processo, o juiz determine que seja feita uma perícia para definir o valor a ser pago.

Acontece que, entre a definição do valor e o efetivo pagamento ao proprietário expropriado, exista um intervalo de tempo significativo, ou ainda o Estado solicitar a imissão da posse do bem de forma antecipada, mesmo sem indenizar o proprietário. Nesse caso, com o objetivo de minimizar os prejuízos sofridos pelo proprietário, estão previstas algumas formas de recompor esses valores. Entre elas, o pagamento de juros.

Os juros compensatórios na indenização por desapropriação costumam ser pagos quando há a imissão antecipada da posse em favor do poder público. Ele incide no período entre a imissão provisória da posse até a emissão do precatório requisitório para pagamento da indenização. Já os juros moratórios são devidos quando há atraso no pagamento da indenização. Eles incidem quando há demora no pagamento. Os dois podem ser cumuláveis no pagamento de indenização por desapropriação, mas não incidem sobre o mesmo período.

Apesar de parecer simples, definir um valor justo para a indenização por desapropriação é uma atividade complexa. Isso porque, além do valor do bem, há diversos elementos que compõem o valor da indenização. Assim como as formas de pagamento diferem de acordo com o tipo de desapropriação e a finalidade que o poder público dará ao imóvel. Por isso, o auxílio de um perito avaliador é essencial para evitar problemas com o pagamento da indenização por desapropriação.

Desapropriação de Imóveis: Fatores Cruciais na definição do Valor de Indenização

Existem alguns fatores cruciais na definição do valor de indenização na desapropriação de imóveis. Entres eles:

Localização

 Assim como ocorre em qualquer avaliação imobiliária, a localização do imóvel é um ponto fundamental para definir seu valor. Um bem no centro de uma grande cidade costuma ter um valor consideravelmente maior do que em uma área menos desenvolvida ou rural.

Extensão do Imóvel

A extensão total do imóvel, assim como a área construída, é outro fator determinante no valor de uma propriedade. Uma grande área de terra, principalmente em áreas urbanas, costuma alcançar um valor significativo.

Qualidade da Construção

Outros fatores determinantes na avaliação do imóvel são o estado da construção, sua idade, os materiais usados na obra, assim como seu design arquitetônico.

Uso atual do imóvel e utilização potencial futura

A finalidade e o potencial do uso atual, seja ele residencial, comercial ou agrícola, assim como sua aptidão para uso futuro como, por exemplo, se localiza-se em uma área planejada ao desenvolvimento são outros pontos essenciais na definição do valor do imóvel.

Servidão de posse e reintegração

 Quando existem direitos de servidão ou conteúdos relacionados à reintegração, o valor pode ser impactado. São situações nas quais o direito de posse é compartilhado ou contestado, o que pode complicar a avaliação.